華固新天地賭很大
地上權建案在我的眼裡，問號不斷！一個東看西看怎麼買都不划算的案件，為什麼會有建商有勇氣承租下來推案？4棟住宅、1棟商辦，住！宅520戶、商辦170戶。總銷金額120億，是預售屋中非常大的開發案。要賭這麼大嗎？
地上權建築，隨年份越高，投資性會越來越低。最後只剩下自己住的需求（跟租房子一樣）。其實地上權就是跟租屋沒兩樣。而地上權有分無期限的，跟有期限的。華固新天地是有期限的。
地點跟地租議題
2014年3月華固建設在景美推案。華固新天地，土地是跟財政部租的，租約打70年。距離景美捷運站走路大概300公尺。買到的人每年要繳地租，地租以公告地價年息百分之3.5計算。但公告地價會逐年調漲，所以地租會越來越貴。
會漲到什麼樣的程度呢？以台北市的政策，會將大幅調高公告地價接近市價，若依調整目標為公告現值5成推算，住戶取得地上權後的20年，恐怕要負擔8倍以上的地租。獲利會被吃掉多少呢？這個問題應該現場專案經理會有解決方案吧！
類似地上權的銷售經驗
華固新天地是使用權。也就是說，買的人沒有土地權狀，也沒有建物權狀。跟華固是買下70年的房屋跟土地的使用權利。請放心地上權一樣會漲！
台北花園
松勇路的地上權住宅台北花園，105坪民國98年地租每月4萬多，到了102年增加到6.7 萬元。但是他從當初50萬漲到現在120萬。換做你買不買？
吉美璞立
同樣是地上權住宅松山區的吉美建設的民生國小旁吉美璞立103年底推出。總戶數60戶，當初吉美璞立在賣的時候，來客數量很多，反應非常熱烈。但是到拆樣品屋時賣出的戶數…..。可以去探聽一下。[連結]吉美璞立必賺方案大賣翻身？
日勝生京站
台北火車站旁聯合開發超級案件，一樣有漲價，投資報酬率超高。市場交易熱絡。
以華固過去的建築水準是完全不用擔心這個華固新天地建案品質的，水準一定會很棒。公設應有盡有。朝西高樓層可看新店溪河景。但更重要的是，買來划不划算？
一定會想出方法解套的…..若是投資收租的角度，跟公寓來相較，買老公寓會划算很多。還可以等都更，之後房價漲還可以貸款。
不吵服貿正不正義？只談能不能賺錢。
以靠近羅斯福路的商辦為例，低樓層的租金跟高樓層租金不會差太多，但是購買的單價會差很多，若是一坪差5萬，以30坪的來說，購買總價價差150萬，以月租一個月2.5萬，一年出租收益30萬元。會差到5年的租金!以投資的角度建議買低樓層，因為租金差不多，總價卻差很大。
商辦部分我覺得比較有趣，因為可以衝的租金會比較高。整棟改做日租套房，划算！改做旅館，划算！最近有看到幾個建案的建商將臨路的部分規劃座旅館，衝高收益。另外商辦的部分還會搭上服貿的話題。商辦跟店面最近都很夯，這種地上權建案，賣給大陸人大賺他們的錢行不行？
大陸人可以接受買地上權住宅。假如大陸人大買，那台灣人會不會跟風跟著買？看到有人賺錢一定有人追，大陸人想買，身為台灣人的你想不想賣給他，不如先買起來賺他一手。地上權建案會不會因為景美華固新天地從此解套？
華固新天地或許真的有搞頭！？貸款！
華固新天地的唯一亮點，就是不看你的條件，一戶統一貸給你70%。以此類推10戶也一樣貸給你70%。100戶也一樣貸給你70%。看出有趣的地方了嗎？
以現今銀行被中央銀行控管之下，第二戶房的貸款成數是60%以下。那華固新天地就硬生生多人家10%的轉圜空間。
假如你有辦法利用這個優勢，想出一個能在華固新天地賺錢的方法，那恭喜你！不斷複製！全部給他包下來你就賺翻天了！！
會不會漲？
請注意一下華固給買方的利息，是2.5%。而華固自己去借錢的利率多少。中間華固可以賺多少利差。左手進右手出，是最棒的生意！由此類推，若是房價漲，華固會不會賺更多的利息？
未來大坪數國有地釋出的方案，大多會採取以地上權的方式。地上權案件若是變成了市場主流，從目前的五六件，變到十多件，變到三四十件。當每間建商都擁有更多的利差可以收取的時候，會不會有更大的力量與私底下的關係去疏通？讓地上權比較好親近？
目前市面上的地上權案件貸款大多有困難，若是貸款沒困難，會漲多少？會變出多少願意接受的買方？
華固想不想賺更多的利息？新天地會不會漲？想辦法製造出一個會漲價的實際案例，只要第一個就好，後續的事情，投資客會幫忙處理。華固等收利息就好。
華固會不會倒？
華固標地上權雖然拿出現金，但蓋完現金全部回收（假如賣光的話），往後地租也是轉嫁給租賃權買方。有賺工程款又有賺價差，往後又不用付租金，蓋完了什麼事情都沒了~~直接坐收利差~ 這麼好賺的事情就看之後華固想不想倒而已。
現場訪問的真實情形
跟華固下定的時候，華固提供銀行擔保，第一次擔保貸款七成。第二次轉手請你自己想辦法。各位看倌想一想，華固會不會想要賺利差？當然！連獨眼龍都會想賺利差！這邊華固會多積極去爭取呢？讓我們拭目以待。
而京站也是租賃權，目前是能夠跟京城銀行貸款的。成數五成，利率約3%。當初是由京城(2524)銀行以信用貸款方式進行分戶貸款，當時的房貸利率不到2%，而京城銀的信貸利率達4%。
這樣第二手的轉手性會怎樣？萬一第二手貸款成數不夠，貸款成數又不到7成，那購買的壓力會不會太大呢？那就麻煩了。這問題應該要問一問現場代銷小姐吧……..
買地上權住宅之前會想些什麼？
自住考量：
既然要買地上權住宅，就是要比較便宜，若我現在30歲70年之後我已經100歲了。還有沒有活著還不知道呢！誰知道政策會不會改變？買這間房子就當作是長期租下來，不會有人趕我走，可以裝潢成我喜歡的樣子。而以台灣地上權住宅來說，價錢也沒有因為時間久了而降低。人生到最後就是最好把錢花光光的那一刻闔上眼睛。把他當作一次把70年的房租都付完就是了。
公司考量：
選對的地點賺最多的錢。錢賺到了就都沒有差了。何況這些支出都算做費用任列。公司會賺錢一開70年管你買什麼？
共通考量：Leverage
一般來說，投資房地產的優點就是持有成本極低。怎麼說極低呢，就是你可以用利息最低的貸款買，而且房價上漲的時候還可以經由轉貸把當初的本金拿回來，你有賺錢，但你的成本是0，因為你已經透過貸款把他轉出來了。完美實現空手套白狼的投資者最大理想，也就是借別人的雞生自己的蛋的概念，蛋生下來後蛋給自己，然後孵出小雞，小雞長大後可以再生蛋，然後再有更多的蛋。（這邊不談洗錢）
但…….目前以台灣的政策來說，對於租賃權並不友善。房價漲，要弄個二胎或銀行轉貸的成數是個問題，願意放款的銀行選擇性也是問題，活生生的錢卡死在房子裡面臭掉發霉……………投資人心理面願意嗎？
地上權等案件一定會漲不用擔心，但若你要實現利益，那你非得賣了你的房子不可!!因為用轉貸款的方式效率很差，這跟一般所有權差很大。
自住考量沒差，自用考量沒差。但若你未來的日子還很長，你一定會考慮投資報酬率的問題，畢竟人不可能一直靠著勞力工作。資本有效利用的最大化，是每個投資人心目中一直在琢磨的課題。你的想法呢？
能買不能買。現金流會說話
條件假設：
我們舉一個例子總價1350萬元。27坪。50萬元單坪。自備款405萬。貸款945萬元。月收租2.2萬。完工65年後歸還房子與土地。不考慮通貨膨脹。不考慮資金成本。不考慮房屋折舊。不考慮地租變化。不考慮你要住那裡。不考慮房價漲上來。
買房子試算：
2.2月租金x12一年的月份x65年=1716萬元（65年的時間內，我們可以從房子榨出1716萬元的正現金流）
三年後預先付出三成自備款也就是405萬的本金。（換做租房子，就三年內是預先繳20年的租，你還沒住進去）
20年房貸，也就是說剩餘七成房款共945萬元。在20年繳清。（換做租房子，就是20年內先繳35年的租）
55年的時候損益兩平。
你買房子。真正賺錢的時候是最後10年讓你賺264萬。65年到了。房子與土地歸還華固。
租房子試算：
2.2萬租華固新天地。405萬的頭期款我可以租15年。
10年租房共付了264萬元。（10年*12月*2.2萬）買房子的付出736萬元，收了264萬元。
20年租房共付了528萬元。（20年*12月*2.2萬）買房子的付出1350萬元，收了528萬元。
30年租房共付了792萬元。（30年*12月*2.2萬）買房子的付出1350萬元，收了792萬元。
60年租房共付了1584萬元。（60年*12月*2.2萬）買房子的付出1350萬元，收了1584萬元。
65年租房共付了1716萬元。（65年*12月*2.2萬）買房子的付出1350萬元，收了1716萬元。
————————– 華固新天地65年後繳回房屋土地給國家。不能再收租。買其他戶的可以繼續收租。買房子的不就是豬頭？
那為什麼房子這麼多自住的人買呢？
因為貸款買房子是很划算的投資。尤其是寬限期更是要懂得利用。上面寫的10年租房共付了264萬元。（10年*12月*2.2萬）買房子的付出736萬元，收了264萬元。這是豬頭的作法。
正確操作方法：每2年的時候轉銀行貸款。只繳利息（945萬貸款每年利息2.5％一年要交23.625萬的利息）
2.2×12＝26.4萬租金收入。
你拿405萬的本金，一年創造26.4萬的收入，扣除23.625萬的利息支出。你賺了2.775萬元。聽起來好像不多。請繼續看下去
租跟買？差別在哪裡？
可以收租金的能創造正現金流量的，都稱做資產。但是收益這麼低不就買房子都不划算了嗎？那我用租的好了。
租的算法就是：
405萬的本金放銀行。創造一年2％的利息。共創造8萬的利息現金流入。（我抓高）
租房子租金，2.2*12一年共造成26.4萬流出。
8-26.4=18.4萬元流出
你買房子，405萬的投入，一年可以讓你2.775萬流入。
相反的租房子，因為405萬資金的閒置，一年會讓你損失18.4萬元流出。
一買一租之間，兩者一年相差2.775萬+18.4萬=21.175萬的現金差距。
20年後，買房子跟租房子的現金存量會相差405萬。假如房價沒有下跌超過405萬，買房子的人都算是贏家。請問你會不會跌這麼多呢？
這就是有沒有含著金湯匙出生的差別。你有沒有第一桶金差很大。所以我這邊強調，不管是不是自住，買房都是投資。
65年大結算：現金流？
上面講得很天真，但實際上銀行不可能一直讓你展延寬限期，因為土地跟建物都要收歸國有，真正面對到要繳本金的時候就痛苦來了。
現金流統計兩則問題
買新天地的人：
照我上面寬限期的玩法，總共付出了1535.625萬的利息，而且加上1350萬的房款共是負2885萬。這間房子我總共收了的房租正1716萬元。正負相底為買主創造負1169萬元的現金流。
租新天地的人：
2.2*12*65=65年的房租共會為你創造：負1716萬元的現金流。
相比租房子，買的人少損失了1716房租-1169利息=547萬元。還贏沒買的人547萬！（這個推導沒有考慮資金成本問題）
所以買了華固新天地並不會吃虧。但是否還有更好的投資工具供您選擇呢？
請回答我的小問題
65年後買其他有土地與房屋所有權的人的現金流為何？
聰明的你請自己計算，這也就是地上權跟所有權的最大差別。在於最恐怖的本金轉嫁與否，與是否真正被砸到頭上的重大差別。
小結：華固新天地買方的樣貌
通過了以上的試算。相信您對華固新天地買方的想法會有一定的瞭解。我總歸納出買方的特色。
不差錢，不貸款也無所謂，願意花錢享受，不靠房子賺錢也無所謂，65年後的事情還太遠，不追求更高的投資報酬率，接受華固新天地的環境，明確瞭解華固新天地真的有便宜。
或是超級有錢，錢就放房子裡面，一次買個20間，因為沒有奢侈稅問題，所以可以靈活買進賣出投資，平常收租金過活。
假如如符合以上幾點，恭喜你！那華固新天地還蠻適合你的。
投資人能期待未來的有利變化？
通貨膨脹
通貨膨脹使得租金上升。買這間在會計上就會賺，因為成本不變，收入卻增加了。問題是，你買其他的案件會賺嗎？
賭政府不敢收回：
政府為了選票考量，土地大贈送。但華固推的是租賃權，地上權在華固手上，所以….華固會先得利。
寬限期是否能夠不斷的展延？
有買賣的行為，就可以renew貸款獲得寬限期。如此一來永遠不用付本金。投資報酬率才能維持高點。
地上權是否能二胎貸款？
把資金抽出來做投資，或是買更多的房子擴大與租房子的人的優勢？有辦法嗎？
景美附近不會再有像樣的房子
都更推行不易，老房子是不是真的那麼容易改建？我到底要等多久才能等到規劃如此完善的社區？
Crystal楊說：華固新天地一蓋下去景美整個就東西翻轉了，溪口街一定會很多人談都更。
如何殺價
原本華固標下財訓所案件的時候預計推出的價格是3X萬到4X萬，因為時辰有延誤，附近的房價上漲了，所以……..直接上調價格。假如賣得不好，勢必要調整，但若是要往下調整，要如何對先買的人有所交代？
代銷策略：分化敵人各個擊破
新聯陽採取劃分中高低樓層分別洽談的方式，並且先劃定戶別樓層預約單，以戶別樓層為順位議價的單位。讓買方沒有辦法聯合起來大量議價，洽談時間也是故意分開。讓買方在代銷劃定的遊戲框框裡面行走。真高招呀….怎樣破解呢？
◆華固建設實績：
華固松疆,卡地雅,華固千代田,雅曼尼,華固雙橡園,華固i-park,富仕館,華固明水御,史坦威,華固鼎吉-吉邸,華固碧連天,華固NO.5 Palm island,華固名人道,華固奇妍-晴川,華固長島Long Island。這些建案建成之後都變成當地的指標建案。
華固新天地電話
02-29301888
覺得有疑問的可以現場去問個明白，不過……….有點難說服我就是了，目前預約單被拿走很多。不知道真正開賣的時候成交率高不高就是了。
華固新天地網站
委售案件（歡迎委託尋屋）
2014年5月簽約的在2105年的1月可換約。
C2棟19樓32坪XXXX萬（另坡道平面車位）高樓層面101
B5棟5樓32坪XXXX萬（另坡道平面車位）
客戶需求（歡迎介紹案件）
A2棟需求（願意讓對方賺錢）
案件最新進展
20140328聽蔡小姐講說SOHO的案件全部都被預定光了。這個……..可以想見，因為他不佔銀行貸款額度。
20140330跟施先生去現場參觀，只剩下住宅區yoho的3戶能夠預定。現場人山人海。沒想到租賃權也能這麼火爆！！
20140331目前這邊預約了4戶，有興趣在開案時向建商一同議價歡迎與彥盈聯絡。
20140412目前這邊有聚集到了6戶，其中一戶12日談，一戶14日談。案場六日人山人海，預約單爆滿。但到時候開案會不會退單一大堆呢？可能性很大歐~~因為目前拿單子的人心中都存有疑問，當然華固的品質很優沒錯，建案的地點也是極好，但是後手沒有辦法保證，必定會成為開案的銷售必需要極力解決的問題了。
20140506拿到合約書審閱期9日準備簽約。
20140604簽約八成的案件。有客戶委託彥盈出售，一坪要賺五萬元。買的人有一組編號，可以網路24小時監看工程品質，不怕建商偷工減料。
提供有用的市場行情資訊，幫助想要買賣房屋的朋友，可以簡單，快速，無痛苦的找到完美的價錢成交。
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Jim
好的。下一次的網站改版我會將發表日期加上去。感謝您的建議～～