關於「吳冠軍」

歡喜賀成交~臺北市區超級房仲、榮獲商業週刊封面人物報導。95年起經營房地產仲介。成交快價錢好、爽快不囉唆。給您業界第一名的成交口碑! 提供有用的市場行情資訊,幫助想要買賣房屋的朋友,可以簡單,快速,無痛苦的找到完美的價錢成交。

美研家

  • 酒店式管理
  • 馬偕醫院對面的巷子內。距離捷運雙連站很近。
  • 中山北路93巷的門牌。跟條通在門牌上面徹底分割。從中山北路巷子進去也就是30公尺,但是,距離林森北路的精華地段,其實也不會太遠。但是燈紅酒綠的味道是有分隔開的。
  • 高容積的土地,可以蓋很多的坪數,樓高可以拉高,所以公設、管理費可以均攤。
  • 興富發建設,不過房子已經蓋好了,跟建設公司已經無關了,現場看房子比較重要。
  • 挑高可以X夾層。(違法),很大的優點,有很大的空間可以利用:D
  • 看房子好不好,社區管理好不好,就要看櫃台常駐幾個服務人員。是剩下一個人,還是兩三個人在櫃台常駐。
  • 外觀很漂亮,土豪鑲金風格。也是興富發建商的缺點,就是外觀很漂亮,讓在地的老房子很困擾,屋主很困擾,仲介也很困擾。但是對買方來說足夠了。
  • 社區一樓有個小小的泳池。泳池開放要請救生員。不是那種放水就沒人看管的。維持一個泳池的正常運作,也是看清楚社區到底有沒有正常的指標。
  • 不是豪宅,因為美研家就是小坪數。不要用豪宅的眼光看,要用”小豪宅”,就算他是小豪宅,也不是豪宅。就是跟豪宅沾上一點邊,也夠爽了^0^
  • 有個社區大廳的優點,就是不太熟的人要來訪,就在大廳就夠了,不要再靠近我的房子一步。
  • 公設用不到怎樣?衣服買來也不是天天穿,包包買來也不是天天背出門。放著也很好。
  • 一層二十戶,這不算缺點,因為多人出資分享好地地段,分享公設。中山區一層二十戶很常見。因為地點優良,為了要低價入住中山區,多人分擔很正常。
  • 公設,一層十戶才撐得起公設,因為興富發也是靠公設去賣房子的。附近沒公設的房子也會被打慘慘。
  • 假如不滿意,那就要買XX一號院。不過坪數就會比較大了,總價也高了不少,所以我們可以知道,自由經濟下,所有產品格局、坪數、挑高、裝潢都是市場考量下的產物。
  • 挑高夾層,柯文哲的建築師不需要出具證明,算是優點了。
  • 部分的門牌室內有機房,當然也要計算在房價裡面,因為有使用到,當然錢被建商賺走,買方賺到了室內的使用空間。違法歐。不爽別買。
  • 公設還不錯游泳池..健身房
  • 房內不能開伙,因為廚房沒有在窗邊。只能用電磁爐,優點是安全?!少油煙也好啦。
  • 社區的公設,就跟蛋糕上的拉花一樣,一樣是奶油,吃到肚子裡面都一樣,但是有的話心情會好很多。是否要多付一些錢就買方看願不願意。
  • 如果對空間有壓迫感的人,千萬不要住樓中樓,彥盈不能接受樓中樓,我覺得很不舒服。但你可以接受的話,這社區很棒。
  • 中山北路門牌的條通物件環境好過大安區許多擁擠的地段
  • 中山區套房進可攻退可守不錯,出租也容易

類似案件

  • 美妍家、Mhouse、承德星光、震大日光、綠意晶棧、國賓smart、星光環、歐夏蕾、小室哲哉

中山區_力欣百漾

力欣百漾,力欣百樣

外圍環境介紹

  • 正面林森北路三戶,都是19坪,朝後兩戶。一樓有三個店面。總共六十五戶,62著住宅。
  • 雖然是面林森北路,但是他的門牌是錦州街,錦州街23巷。(個人覺得林森北路的門牌也不差歐。)
  • 大樓的正面是薇閣汽車旅館。。
  • 斜對面是中山國小捷運站。
  • 整棟光線很好
  • 上下開窗,因為室內是三米。冷氣不會遮到窗戶。
  • 高度是室內三米跟四米二的規劃

社區內部介紹

  • 車位是B1,B2,跟B3。B1跟B2是機械平面,B3是機械機械。
  • 社區人行出入口、lobby是錦州街。
  • 力欣百樣一層五戶,一層兩部電梯,總樓高14樓。62戶共用2部電梯。還蠻夠用的。

進入社區

  • 力欣百樣的電梯,是杜拜哈里發塔、紐約帝國大廈、吉隆坡雙子星大樓在內,全球20棟最高建築物,就有11棟採用奧的斯電梯。一樣牌子的電梯。還有省電節電 功能。
  • 每一層樓梯間都開窗,所以很明亮。有的小坪數一層都十幾戶,力欣百漾一層五戶。
  • 梯間的有一個小房間,水電房間,水電都在那間小房間裡面維修。
  • 全部沒有門對門。全部都是交錯的。風水考量。
  • 面後2戶16坪的,樓下單人床樓上雙人床。面前三戶19坪的,樓上樓下都可以設計雙人床。

頂樓˙

  • 朝南可以看到101。新光摩天樓。遠處有馬偕醫院(雙連捷運站)..

地下室停車

  • 車位27個,車位比較稀有。

 

中山區森美館_

  • 2007年10月完工。
  • 建設公司:北大建設。
  • 2020年森美館算是當地比較新的建案。有點新又沒有真的很新。
  • 社區坪數有22-45坪。大小都有。
  • 地點屬於雙城街商圈林森北路的最熱鬧的中心外圍,屬於雙城街商圈的邊緣。有點靠近軍營與陸橋。
  • 總樓高九樓,為什麼只能蓋這麼高?
  • 社區面對林森北路的樹蔭感覺很好。林森北路因為紅綠燈多,所以車速也不快。
  • 24小時管理員管理。
  • 中庭有小花園。
  • 有大廳。
  • 升降機械車位。
  • 森美館的門廳還可以,沒有挑高,不過門廳的電燈早上會關閉節省電費。門廳裝潢有種厚重的感覺,算是2007年的審美。
  • 彥盈對於社區的感覺
  • 室內梁柱分佈合理,沒有因為特殊的大樑柱對於房屋格局的隔間侷限。格局含蠻漂亮的。
  • 描述一下對於社區的感覺,浴室的地磚是白色的磁磚。淺色木作櫃子,60*60拋光石英磚地板。林內牌廚具。給人2000-2010年的感覺。
  • 室內是正常高度。
  • 全社區陽台共同外推,併入室內使用空間,這部分可以在建物測量成果平面圖看得很清楚。聽說是建商興建時是使用舊的建照,所以陽台外推沒事。算優點歐。建商所持的建照是在95年1月1日前核發,陽台加窗的部分就不算違建
  • 附近同一世代的社區有歐夏蕾。中山美錄。綠意晶站(雖然是新房子…但感覺是同一世代的)。
  • 附近下一世代的社區,更新的有天璽。遠雄首府。中山隱。

2020年中山區小豪宅

雙城商圈

  • 雙城街>金磚密碼,將捷心裡画,雷諾瓦,中山極上。上中山
  • 林森北路>歐夏蕾,森美館,遠雄首府,麗池卡登
  • 新生北路三段雙數門牌
  • 德惠街>國賓villa、晴光夏威夷。
  • 農安街>基泰之星,大漢雙城,中山麗緻。震大日光。中山美錄。
  • 天祥路>鎮金殿。威堡今綻
  • 撫遠街
  • 錦州街>力欣百漾

東光百貨商圈

  • 林森北路>I-MORE新生代、Amour2
  • 中山北路二段>美研家、小室哲哉

林森錢櫃商圈

  • 林森北路>,

條通商圈

  • 林森北路>國際有約

市民高架一帶

  • 林森北路>台北六本木

金磚密碼 、歐夏蕾、基泰之星、大漢雙城、國賓villa、夏威夷、中山麗緻、震大日光、將捷心裡畫、力欣百漾、上中山、I-MORE、AMOUR2、中山美錄、中山晴光

成功國宅高樓三房賀成交!恭喜買方何先生李小姐

成功國宅高樓三房賀成交!

這個成功國宅的買方是我的高中同學,感謝住商仁愛安和蔡繕任一路馬拉松式的配合洽談,最後簽約完成是星期一的凌晨01:29。

某一天的夜裡我突然接到我高中同學的電話,他說他要買房子,跟我諮詢了一個多小時,當下我立刻判斷他不會買,所以就不理他了。像是一般沒有關係的買方我是會選擇不經營的,不過他是我高中同學,我有必須要經營好他的責任。過了一個星期他又來電話諮詢我….一次講電話就是一個半小時起跳。這次他說他要請我帶看延壽國宅,經不住他的請求,就帶他去看了。 閱讀全文

宏泰御林園-民生社區環境最明亮整潔的公寓社區

宏泰御林園是海砂屋嗎?氯離子有過高嗎?

  • 建設公司:宏泰建設。這建設公司是豪宅或是高檔住宅的建商。
  • 地址位於台北市松山區健康路325巷內。
  • 地下室停車位的管理或許是問題,購買前建議問清楚。
  • 宏泰御林園的三樓是明星級案件。採光通風極好,高度也適中,不會有冒黑水問題。
  • 要買前請注意有沒有火燒屋。火燒屋外牆會有點黑黑的。
  • 社區也有電梯型產品,不過都是50坪以上大坪數的案件,同樣有海砂問題。
  • 宏泰御林園的評價:房子蓋得好,但地點在民生社區屬於邊陲,但是安靜,附近比較好停車。
  • 御林園旁邊有西松高中,西松高中的家長會買宏泰御林園給小孩住,讀完書再賣掉。
  • 有沒有海砂彥盈不敢講,實際去測氯離子含量就知道了。依照我們公司的規定,簽約時宏泰御林園一定要寫同意書,表示知道這個區域有氯離子含量過高的問題,買方不能有因此解約的主張。這樣懂了吧!!
  • 租金行情約2.2萬到4萬元。不受海砂屋影響。因為不會對身體造成危害。
  • 假如你看到沒有氯離子過高,那表示送檢單位有問題,建議您問清楚點吧。
  • 彥盈住過一年的宏泰御林園二樓,環境好,格局很棒,生活機能也方便,彥盈最喜歡那邊的鵬程公園,是標準型的社區型公園,沒有外人會來這個公園,因為地點很隱密。彥盈喜歡在這邊遛狗繞個十圈八圈,狗狗一定累到不行,回家都乖乖的。
  • 宏泰御林園的樓板高度比較高,優點是比較不壓迫,缺點就是三樓高度是普通四樓高,腳要比較有力一點。
  • 另外一個特點,就是公園後面有一個全聯超市,買東西很方便。兩大優點。
  • 公寓二樓會不會有水管問題??彥盈有聽過冐黑水的事情發生過,請自行注意水管暢不暢通。
  • 附近的美食有對面巷子的高級日本料理店:磯勢。由中信老闆投資。外面常常停超級跑車。
  • 宏泰御林園目前有多戶出售中,若想瞭解市面上所有詳細案源,歡迎聯絡看屋。

社區有案件要出售KKK

松山新城乙標賀成交~恭喜胡先生潘小姐連續成交第50戶

這間案件從2014年的10月開始賣。剛開始沒有跟胡先生聯絡,是胡先生主動打電話給彥盈去簽委託,最後透過之前店的小柯幫忙帶買方來付斡旋簽約成交。

 

大約四年前屋主胡先生就跟彥盈一直保持聯絡,那時候的行情約是53-56萬。其中102年約可以賣到70萬。不過時機點不同賣掉的時候是104年,價錢有調整,不過仍是落在合理範圍之內。時機點過了就是過了,要買方出高價買真的有難度。

 

成交困難點

買方的買房經驗

因為沒有買過房子的經驗,所以在處理這組買方用上最高規格對待。不能開玩笑,不打馬虎眼,不做違背買方意願的爭辯,所有資料力求提供詳細。處理過程就像是拆彈一樣,一不小心就是仲介失去業績,屋主失望,買方失去買房信心三輸。

 

若是前一手有處理好這組買方,可能成交的不是我們。屋主在這間房子有許多次與其他仲介主導的見面談經驗,都差在臨門一腳。但其實彥盈跟之前的仲介要求相同,一樣是要求買方加價,要求屋主降價。但是顯現出來的結果是完全不同的。

 

明明訴求相同,為何結果會不同?

一般來說,買方賣方對於價格與房屋條件認知方面,普遍都需要仲介的再教育,再溝通。往往在處理情緒方面沒有作到”合情合理”,所以非常容易引起買方賣方反彈。

 

大破很完美,但大立呢?

在溝通的過程之中常常需要對對方既有的認知作”否定”的動作,但這就像是手術開刀一樣,開了刀取出腫瘤不是結束。一定要縫合傷口!術後還得要調養!轉變成健康的人。因此我們仔細的進行了善後的動作,買方在我們安撫過後傷口復原了對於價錢也認可了。

 

成交價

在與屋主討論房屋的成交價時,發現實價登錄最高的價錢與最低的價錢都沒看見。這對於買方的說服是需要花心力的,特別是沒有買房經驗的買方。

成交價全面公佈會怎樣?會不會造成房價無限飆漲?會不會造成房價無量下跌?

這問題跟柯文哲的透明政府訴求相同,所有藏污納垢,都是受不公開透明所影響,一公開,問題就立刻會少很多。

 

恭喜胡大哥~暫時不用再受仲介的摧殘了。

社區有案件要出售KKK

30秒認識遠雄首府社區 林森北路酒店式公寓

常有客戶問彥盈遠雄首府的事情,所以打成一篇社區介紹的文章,遠雄首府位在中山區的林森北路底

遠雄首府基本資料

  • 遠雄建設2008年1月推案60億元。算是北市的中型案件。
  • 建築設計師是黃永洪
  • 位於華國飯店正對面。林森北路上,喝完久剛好可以走回家,搭計程車近近的也不貴。
  • 地址:台北市中山區林森北路579號
  • 電話:02-2532-3232
  • 規劃戶數194戶。
  • 車位有226個。每戶都分配得到車位。
  • 基地面積約757坪
  • 格局1~3房
  • 坪數27-56坪
  • 公設比約32%
  • 使用nasa航太高科技制震,比較不怕地震
  • 遠雄建設雖然有人抱怨品質,但是產品經理推出的大二房小三房酒店式公寓產品線還真的沒啥競爭對手。
  • 樓高13樓,受限於林森北路的寬度使然。
  • 地下室到B6。停車超過B3可能會有暈頭轉向感覺。
  • 車位規劃是坡道平面車位,比較人性好停。
  • 雖然沒有挑高大廳,但是遠雄首府相對漂亮的lobby規劃已經足夠了。
  • 基座使用石材外觀,立面為二丁掛。算是比較經濟的作法。
  • 樓下為公共設施。泳池、健身房、桌球室、高爾夫球練習室、閱覽室、會議廳。雖然不大,但是中山區林北北路擁有這樣的公設的房子也不多了。
  • 酒店式服務,會有當大爺的感覺…一樓的接待人員大部分是帥哥美女。
  • 遠雄首府是酒店式公寓,是住宅公寓,不以酒店方式經營,但提供五星級酒店服務,仍按居住建築管理。
  • 遠雄首府這種”未來式建築”真的有他的市場,因為附近少有如此先進的建案..
  • 附近的晴光市場夜市營業到晚上2330左右收攤。
  • 林森北路底的酒店已經不多了,五木真正精華的區域是在德惠街一帶。
  • 日商比較喜歡五年之內的新成屋…所以呢….

遠雄首府出租行情

  • 27坪租金5.5萬開價。日商為租屋客群。
  • 臨時停車,第一個小時免費,第二個小時後,每小時收取五十元停車費

關於遠雄首府的評論

不討論價錢。沒錢購買是硬傷害,沒得討論。

一般來說,預算足夠的買方拒看遠雄首府的理由,大多是位於林森北路上,會認為環境比較複雜,這約佔了8成。

要觀察一個地方有沒有酒店,就是是看樓下有沒有講對講機的小弟。

但能夠接受遠雄首府的原因,就是因為他的公設還有lobby在當地還蠻有競爭力的,lobby漂亮,服務員也是帥哥美女,基地夠大平面停車位夠寬社區有案件要出售KKK

 

承德路三段Beans & Coffee咖啡店 踢館記錄

太太辦公室樓下的咖啡店

標準配備:踢館高腳椅與吧台。一大堆的生豆麻袋與烘好的熟豆。烘豆老闆就站在你面前供你評論,一起討論好喝在哪裡,需要改進的地方在哪裡。每天在現場烘1-2款豆子。另外還有一個工作室烘商業豆批發。老闆不怕被砲,就算被你砲完也能拿出新烘好的豆子讓你挑戰。

 

這邊推薦80元曼特寧跟80元耶加雪菲的孔加,另外還有一款(待補)很乾淨是好咖啡也值得推薦(但不是我的口味)。我個人特別偏好的耶加雪菲,可能立場會有偏頗,意見僅供參考。

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