最近聽到同學要買房子,不過他要出國念博士班,所以台灣的房子可能要委託我代管。既然要做,就要朝最高水準做。
目前手頭上是有一間代管的房子,不過是用口頭約定的方式,我想這不是非常妥當。近日內會把這代管租屋部分的細節查一查,如何能做到最好?所謂代管的業務包括什麼呢?
房東僅負責收錢,其他交給代管。其他林林總總的事情,就是代管要做的事情。
最強的代管公司?
百貨公司。比如說像是太太喜歡逛的新光三越。他就是管理各個樓層,將樓層的收益最大化。不僅僅只是包含出租而已,還有管到收益去了。業績不好可是要撤櫃的。
另外我從同學口中也得知他到日本唸書的時候,有種不動產公司,就是專門跟房東房客中間做橋樑,房客完全不會接觸到屋主。我想這有一部分滿足了房東的隱私,以及收租跟維修房子的困擾吧………我問他稅方面的問題呢?他說委託方都還蠻誠實納稅的…..
這邊提出幾個未來可能會發生的問題。關於代管會遇到的問題。
出租房子前房東會面對到的問題
法律:房客不準時交租。不準時交管理費。房客逃跑。房客破壞裝潢。房客帶走有價值的物品。
維修:水電瓦斯第四台網路不通,燈泡門鎖。屋況太爛需要整修。添購家具增加附加價值。
權利義務在合約開始前講得越清楚,糾紛越好處理。
代管項目:
出租前
- 區域租賃市場分析,協助訂立價格。
- 租客需求調查。
- 產品定位分析。
- 需要添購什麼樣的設備,等級如何。
- 內部裝潢規劃。
招租中
- 環境管理師代為美化拍照(拍照要用單眼相機跟廣角鏡頭拍。之後再修圖)
- 刊登租屋資訊
- 帶看房屋
- 議價。
出租中
- 維護修繕。
- 公共區域清潔。
- 房客遷出基本清潔。
- 頻寬管理。
- 代申請網路安裝。
- 房客遷入基本清潔(無灰塵)
- 代第四台安裝。
- 與房客簽合約。
- 保管押金。
- 代抄電表,分拆計算。
- 代繳水電、瓦斯、管理費、網路費
- 催繳租金,代發存證信函。
- 代開門
- 代繳各項稅費。
- 管理資產清單,物件點交。
結論:
要開始加強裝潢部分的知識了…
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