最近遇到的客戶需求:幫忙管理出租的房子…..

作者:

最近聽到同學要買房子，不過他要出國念博士班，所以台灣的房子可能要委託我代管。既然要做，就要朝最高水準做。

 

目前手頭上是有一間代管的房子，不過是用口頭約定的方式，我想這不是非常妥當。近日內會把這代管租屋部分的細節查一查，如何能做到最好？所謂代管的業務包括什麼呢？

 

房東僅負責收錢，其他交給代管。其他林林總總的事情，就是代管要做的事情。

最強的代管公司？

百貨公司。比如說像是太太喜歡逛的新光三越。他就是管理各個樓層，將樓層的收益最大化。不僅僅只是包含出租而已，還有管到收益去了。業績不好可是要撤櫃的。

 

另外我從同學口中也得知他到日本唸書的時候，有種不動產公司，就是專門跟房東房客中間做橋樑，房客完全不會接觸到屋主。我想這有一部分滿足了房東的隱私，以及收租跟維修房子的困擾吧………我問他稅方面的問題呢？他說委託方都還蠻誠實納稅的…..

 

這邊提出幾個未來可能會發生的問題。關於代管會遇到的問題。

 

出租房子前房東會面對到的問題

 

法律：房客不準時交租。不準時交管理費。房客逃跑。房客破壞裝潢。房客帶走有價值的物品。

維修：水電瓦斯第四台網路不通，燈泡門鎖。屋況太爛需要整修。添購家具增加附加價值。

 

權利義務在合約開始前講得越清楚，糾紛越好處理。

 

代管項目：

出租前

  1. 區域租賃市場分析，協助訂立價格。
  2. 租客需求調查。
  3. 產品定位分析。
  4. 需要添購什麼樣的設備，等級如何。
  5. 內部裝潢規劃。

招租中

  1. 環境管理師代為美化拍照(拍照要用單眼相機跟廣角鏡頭拍。之後再修圖)
  2. 刊登租屋資訊
  3. 帶看房屋
  4. 議價。

 出租中

  1. 維護修繕。
  2. 公共區域清潔。
  3. 房客遷出基本清潔。
  4. 頻寬管理。
  5.  代申請網路安裝。
  6.  房客遷入基本清潔(無灰塵)
  7. 代第四台安裝。
  8. 與房客簽合約。
  9. 保管押金。
  10. 代抄電表，分拆計算。
  11. 代繳水電、瓦斯、管理費、網路費
  12. 催繳租金，代發存證信函。
  13. 代開門
  14. 代繳各項稅費。
  15. 管理資產清單，物件點交。

結論：

要開始加強裝潢部分的知識了…

吳冠軍
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