自售房屋的技巧

要交給房仲賣房子之前，請先確定你已經努力足夠，因為多這個動作會讓你省下一大筆仲介費。

假如彥盈是賣房子的屋主，有能力一定會自己賣。因為只有我自己最懂我的房子。我自己最知道他的好。100%會成交，一定會成交到我要的價格。

但是因為某些原因，若我選擇交給仲介服務，自然就希望他能夠如同我自己一樣賣這間房子。因此，彥盈會問你一些問題，這樣彥盈就可以化身為你，如同屋主一樣做介紹。

什麼是認真賣房子？就是準備功夫做得多。房子自己會成交。

價錢問題

  • 房地合一稅算好了嗎？房屋出售所得稅算好了嗎？
  • 土增稅算好了嗎？
  • 使用自用土地增值稅嗎？使用一生一屋優惠土地增值稅嗎？
  • 綜上所述，你的房子在客戶眼中是最值得購買的嗎？
  • 假如你是買家，你會選擇買哪間？
  • 你預計要賣多久？

賣方的分類

賣方總共有分兩種，第一種是賣到社區最高價，第二種是合理價。

第一種賣方目的一定要賣到社區最高價，就算是行情價也不賣，行情就算漲上來，也要隨著行情加價賣。通常是屬於社區的最精華戶，房屋的缺點也極少，屋主的出售時間並沒有限制，有賣也可以沒賣也行。因為房子好所以客戶出價不斷，只是總是不夠屋主的要求。這種案件有可能成交，但是屬於運氣成分。在房仲圈內屬於指標性的案件。仲介因為成交困難，但又有成交的可能，所以要搭配著賣。建議屋主是邊租邊賣，或是邊住邊賣。<買方也會有類似情形，就算行情下跌，也要隨著行情減價買>

第二種賣方就是最終目的是賣掉房子，期望能賣合理價，願意給時間測試市場。但最終是以成交為目的。希望能夠成交在時間內所允許的高價。

買方的臉譜

  • 買方預算多少。
  • 家裡幾人？在哪裡工作？看多久？

訂立價格的科學

開價影響買方詢問意願，底價影響仲介介紹意願。

開價太高就算廣告做了，客戶無視廣告，因為差太多，很明顯可以看得出屋主不想出售，或是想要在高於行情出售。但假如開價太低，客戶也會跟著出低，會多出很多無效的帶看，並且達不到屋主的要求的價格出售。

底價太高，因為仲介有成交才有收入，沒成交就沒有薪水，所以仲介帶看積極度跟意願就降低，就算會帶看也當作對照組。

市場上的主流產品，假如價格開得對，不只買方會很多詢問，仲介也會很多來拜訪。假如沒有買方來看，也沒有仲介來騷擾，那表示價錢開太高了，為了避免浪費成交的機會，請慎重考慮調整價格。

<點我看不動產買賣方如何估價>

因為現在是買方市場，所以現在的仲介經營主流通常是把買方抓得很緊，跟買方保持非常好的關係，所以買方一找到新案件，通常會丟給認識的仲介，請他去瞭解。所以仲介就會馬上來拜訪屋主要求委託。

專任只有一個缺點，就是遇到一個不會賣的業務，簽進來把你冰著。可是我絕對不是那種人，我絕對會好好的賣，幫你堅持住價錢。

這時候請將彥盈的名片交給對方仲介即可，請他盡快帶買方來看房子。我們對於同行的配合案件是張開雙手歡迎，每年成交件數佔比約為2-4成。

不同仲介者居間遊說及議價能力差異，亦可能影響其購買與否之決定=>臺灣臺南地方法院 103 年簡上字第 117 號民事判決

4%屋主服務費

一間房子委託給仲介出售，出售後買賣雙方仲介對拆。例如服務費50萬元，買賣雙方各分25萬元，公司還要扣一半，再扣除5%二代健保。實際一個仲介拿到手11.25萬元。扣除掉經營執行業務所得稅估算成本20%約為2.5萬元。仲介實際拿到手上錢約為9萬元。

假如在砍服務費，那就會直接影響業務銷售的意願。沒有仲介的推案意願，成交的機率就會非常低。

買賣的賺賠

買賣的賺賠很現實，尤其是市場風向已經轉變為買方市場，房價高低都是由買方說的算。買賣房子都要有心裡準備。

賣高價錢是有可能的，但是高價會有特別的因素。比如說要兩戶打通，或是跟爸媽同住社區，那就會出高一點，以減少時間成本。

出高價購買，是為了減少自己的成本。

但是，很討厭聽到但是，出高價的總是有一定的比例，而且處於少數。為什麼呢，因為若是出高價已成為常態，那麼那就屬於普通行情，不屬於高價。貼一個常態分佈的圖。

當然房屋條件有好有懷，條件好的價錢會比較高沒錯，但是我們所討論的，是固定條件下，出高價的買方僅佔少數。

假如高價超過了兩個標準差，那基本上可以排除在這個市場的交易範圍內。那此時就要討論到的是不是屬於我們目標設定市場了。

拿回稅費

  1. 土地增值稅>一生一次。一生一屋。重購退稅。
  2. 房地合一稅>退稅。以房地合一稅「先賣後買」為例假設賣房4000萬，需繳所得稅140萬，再次購屋金額高於4000萬，則140萬可全額退稅；若再次購屋金額為3000萬，退稅比例3/4，退稅金額為105萬(140×3/4=105)。

銷售中

我們隨時都會跟您回報賣房子的進度。請電話要接。隨時都要準備客戶見面談。

彥盈仲介工作是加速成交，方法是提供給你所有的參考工具，並且讓你依照自身條件，由你自己做決定，並且做一個不會後悔的決定。

透過彥盈出售房子的賣方，在你點頭同意出售時，那時候你對於市場的行情認知是跟彥盈同步的，雖然有時候會有行情高低，但是絕對不會有不明不白押著賣房子的感覺。

買方合作須知

專任委託解釋

仲介的自白

吳冠軍
Latest posts by 吳冠軍 (see all)