買方合作須知

恭喜您~即將成為彥盈的成交客戶!

高品質服務,來自高成本的投入

2%傭金。買方仲介的成本有親自看房子,市場調查,協調買賣方,郵寄、簡訊、管理員開發、維持租案成交的成本。用最快速度幫您買到您最滿意的房子。

腦壓釋放。輕鬆成交。簡單爽快

「提供客戶正確資訊」、「不浪費客戶時間」、「不給客戶無用垃圾」

彥盈將價格供給資訊全盤列出,將購屋賣屋經驗與您分享,買不買,房子好房子壞,價錢出多少,決定權在你,自己做判斷。

彥盈的作用就是提供資訊,幫你談價。沒有促銷。

真的要買就出價幫你談。簡單爽快!。

買房子是個輕鬆愉快的過程。

本區域透過電話就能買到符合價格與需求的房子

住得很遠的、事業做很大的、家裡很忙的買方特別喜歡彥盈的作法,電話中先談好價錢與條件。條件談得差不多之後再來看付斡旋或訂金。電話中成交是眾多買方跟彥盈買房子的成功方程式

80%的買方在電話中就能夠成交,看不看房子是次要的問題。成交買方會來到房屋現場就僅是確認的儀式,並不是真正”看”房子符不符合需求,看房子的必要性是向彥盈付斡旋、付訂金前做最後的確認。

彥盈之所以敢講電話中就會成交,因為彥盈會先全盤了解你的需求。並且彥盈會對市場供給與需求做大量的功課。

不經過帶看就能在電話中先成交,是有著先決條件的。得要有預先大量的準備功夫,所以彥盈的資料庫裡有著以下的重要資訊。

  • 社區所有的戶型朝向。
  • 出售中的案件
  • 曾經出售過沒到價格正在醞釀的逾期案源
  • 出租中但屋主未來有可能會賣的案源
  • 歷史成交價格

口袋案件大約會是市面上同業在售案件的7倍左右,成交的必要條件是廣大的案源,合作之前,希望雙方都有簡單的共識,預做的功課,節省彼此的時間。

  • 以事實做基礎彼此溝通討論,主動找出問題,並付出實際行動解決。

支付有機會成交的價格而不浪費無謂的時間。

本區域的案件是很簡單的,駕輕就熟,但是萬一你要找的是外區域案件呢,其實答案也很簡單,彥盈就陪你一起做功課,當然,這份功課是屬於超級業務的水準與強度,為了節省時間,請你跟我一起合作完成。想買房子,這麼大的一筆金額,高達十數年的不斷投資,你哪能不努力點呢?

不會買的卻一直看買方通常都有故事,自己想搬出去,但是經濟情況不允許,但是又迫於人情壓力必須要犧牲時間去看房子。

曾經看過很低價的房子,那種感覺非常深刻,如同回憶起過去的戀人,情願終身為他等待。或是心中有個成家的夢,只是現實不允許。如同電影胭脂扣的如花,等著十二少。

買方的四大買房條件

買房子的動機,就是想要提昇生活品質投資兩種,而動機配合條件可分以下四個,缺少一個,就不可能買了。因為會跟購屋的動機相違背。

買方背景

  1. 之前住哪裡?為什麼會住那裡?喜歡那裡嗎?
  2. 之前住什麼樣的社區?為什麼會住那樣的社區?喜歡那樣的社區嗎?
  3. 預算。預計多少錢結案?是要投資還要自住?
  4. 時間限制。什麼時間之前要買到?
  5. 外部環境條件:座落地點。生活機能、工作、交通、學區、公園、醫院。
  6. 房屋條件:坪數大小、格局、採光、通風。
  7. 有曾經買過二手房嗎?
  8. 最近有看過喜歡的房子嗎?在哪裡?為什麼?
  9. 有曾經出過價嗎?為什麼沒買到?為什麼出那個價?為什麼不往上加?
  10. 住好好的幹麻換?現在有了幹麻再買?
  11. 誰出錢?誰是藏鏡人?
  12. 新婚嗎?就學嗎?
  13. 跟女兒住近一點嗎?
  14. 有過投資的房子經驗嗎?
  15. 租房子住嗎?每個月成本花多少?有想說轉作房貸存錢嗎?
  16. 現在有房子在賣嗎?
  17. 買到房子會賣手上的房子嗎?
  18. 有什麼房子你沒講到,但是一提示給你,你就一定會買的嗎?

預算

  • 是要投資還是自住?
  • 貸款要幾成?
  • 自備款多少?自備款哪裡來?
  • 配合銀行預計找誰?
  • 每個月的月付額預計多少?
  • 房子多少錢買划算?
  • 沒有預算怎麼辦?
  • 租房子比較划算嗎?
  • 當有成本考量時,你願意為你的生活品質投資多少?

時間

  • 預計什麼時間要買到?
  • 看屋時間什麼時候方便?
  • 預計花多少時間做功課?
  • 預計花多少時間裝潢?
  • 買不到要怎樣做?
  • 以後買會不會成本比較低?

外部環境條件

  • 座落地點。生活機能、工作、交通、學區、公園、醫院。

房屋條件

  • 預計住多久?
  • 坪數要多少?
  • 格局有限制嘛?
  • 採光通風有特殊限制嗎?
  • 車位要幾個?
  • 屋齡?可以接受多少年的房子?
  • 需要管理員嗎?
  • 需要現代化科技設備嗎?
  • 漏水可以自行修繕嗎?

房屋的缺點

屋主不想負責漏水。問題是,屋主絕對會修到你滿意為止,用最低價格來處理。處理五年十年也沒問題。很賤,但是合法,受害的是仲介跟買方。

所以我們會先找漏水保固公司來詢價,您自己也應該要負責任的詢價。

買方同意出賣人無須負擔漏水等物之瑕疵擔保責任。屋主折讓房價給買方自己修繕,我處理過三個漏水案件,每個都灰頭土臉,買方跟我發誓從此不跟我往來,所以從那時候起漏水全部不保固。先跟親愛的說明在先。

黑臉白臉

彥盈會化身為黑臉,阻擋你買房子,澆熄你的弱到不能再弱的熱情與希望。

  • 比起擁有固定的房產,更著重居住的彈性自由。租房子比較好,想換就換,想去哪就去哪。每年都可以換新房子住,也不用準備一大筆頭期款。
  • 跟婆婆住好,可以幫忙帶小孩,也可以幫忙照顧老公,幫忙洗碗,幫忙整理家裡。
  • 頂樓很熱,不好賣。
  • 租屋市場成熟,租屋糾紛較少。漏水就換。
  • 背負沉重房貸買下的不是家,而是牢獄。
  • 把錢投資到別的地方可能比投資到房地產上面更加合適
  • 房價遲早會下降,現在租房是為了以後用更便宜的價錢去買房
  • 回老家買!
  • 一旦買了房子人往往就「動不了」
  • 「買房子」這件事,某種程度就是一種「群體催眠」
  • 拒租老人或是獨居女性並非事實

談價格請秘密進行

假如想好要談價錢,請不要告訴任何人你想談或正在談,因為有人會跟你說買貴了,而且會跟屋主說屋主賣便宜了。離成交會更遠。

要看多少間房子才買得到?花多少時間?

完全沒有概念到真正買到房子,大約要看50間房子。密集安排的話大約出門四次左右,一次看7-10間房屋。一般上班族大約2-3星期成交。密集安排的話理想值大約4天。很少用這種方法,但是老客戶的轉介紹客戶會使用。

有概念的買方,電話中報地址坪數樓層價格就能夠成交了。

開始跟彥盈接洽買房子的事情

有個SOP比較不會遺漏,假如有遺漏,或是跳著步驟進行,那就會產生極大的時間浪費。

  1. 了解您的購屋能力、貸款成數、借款限制確認。看了買不到,買了卻用不上都是浪費,因為修正要越早越好。(不看房)
  2. 了解過去的你。之前看過什麼房子,有沒有啥需求,有沒有什麼想跟彥盈說的。(不看房)
  3. 模擬出價,你將你喜歡的房子跟彥盈說,然後彥盈拿時價登錄放在旁邊供您參考,然後您出價。判斷短時間之內買不買得到,依此決定買房子的策略。彥盈日後在跟您介紹案件的時候會比較知道如何操作。(不看房)
  4. 彥盈推薦案源,傳10間案子給你參考,7成符合需求,3成彥盈推薦探索,社區優缺點你分析給我。讓彥盈全盤了解你的需求。(不帶看,但你若擔心可以去跟同行看,增加經驗)
  5. 你來評斷彥盈推薦的案源。聊聊你最近看過的房子感覺如何。
  6. 確認市面上在售的案源全部都看過基本資料了嗎?>開始練習看房子。沒全部看過?務必要窮盡一切可能(沒有全部看過就回到3)
  7. 彥盈有沒有遺漏推薦給你的案件?滿意了嗎?滿意就開始練習出價(沒有滿意就回到3)
  8. 再模擬出價。參考實價登錄,調整行情。>不行就回到1。這步驟會進行大概五次,也就是會跟你討論50間房子左右(不看房)
  9. 上面的1-7都沒問題了嗎?出來將篩選出來的房子一口氣看完。
  10. 你沒全部看完想看的房子之前,請不要找親戚家人來複看,因為成交風險太大了,說不定還有更好的,怕你浪費家人的時間。(不複看)
  11. 出價OK買得到>準備好斡旋,出來看房子。(終於可以看房子了)
  12. 確認屋況沒其他問題,成交

恭喜你~成交了~

挑選房子的負面列表

你是賣方嗎?請看這篇

仲介的自白

吳冠軍
Latest posts by 吳冠軍 (see all)