估價

不動產估價的方法

出價是門藝術，也是科學。不管買賣雙方之前的估價方法多麼的不同，最後的成交，必定是買賣雙方達成共識而來。

  • 成本法。建商代銷、投資使用。
  • 比較法。利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。最常被成交買賣方使用。
    （1）情況補正；（2）日期修正；（3）區域修正；（4）個別因素修正。
  • 收益法。投資、法人常使用。「直接資本化」。

屋主常用估價法

  • 比較法。(成交屋主常使用)
  • 成交行情加三成。
  • 成本價(行情下跌時常使用)。
  • 行情加上之前投入地的裝潢費、家具、土地增值稅200萬元。
  • 這幾個月搭醫療專機回國還要再加上800萬元。
  • 社區最高行情出價。不考慮個別因素修正。
  • 心裡感覺估價法:起家厝估價法。龍腦穴估價法。
  • 都更後利益估價法。不考慮時間價值。
  • 收益法，每月租金2萬，參考定存利率1%。24/.01=2400萬。不加比較類似物件。
  • 犧牲打快速成交廣告戶法。(234樓特便宜作為廣告戶，快速出清，預先消除未來出售其他戶型的不利因素)

買方常用估價法

  • 比較法。(成交買方常使用)
  • 由開始看房子的時間點的比較法。不管行情漲跌，就是照去年的一月份行情出價。
  • 算出屋主的成本出價，想給屋主賺多少再加上去。
  • 成交行情打七折。
  • 行情扣掉裝潢費、家具、搬家費200萬元。
  • 就算買的房子不喜歡，再賣掉也一定賺估價法，成本法的一種。
  • 成本法，準備多少自備款。貸八成後，就出那個價。
  • 成本法，行情扣除建築成本、拆除成本。
  • 參考社區最低行情出價。不考慮個別因素修正。
  • 有明確目標之自住型買方，以投資客成本法出價。未考慮時間價值。
  • 心理感覺估價法。媽媽爸爸神明說估價法。
  • 收益法。每月租金2萬。參考台灣50投報率8%。24/.08=300萬。
  • 考慮時間成本，建商犧牲打購買關鍵基地。

估價常見的誤區

估價常常見到一些無法理解的價格，大部分是由以下四點原因所引起。不過就買賣雙方有可能並不具有不動產專業知識，所以在估價時有必要說明清楚，錯誤在何處，微調的理由為何?

  1. 不因情況補正。
  2. 不考慮個別因素。
  3. 不因區域修正。
  4. 不因個別因素修正。

云何降伏其心？

佛告須菩提：「諸菩薩摩訶薩，應如是降伏其心：所有一切眾生之類─若卵生、若胎生、若濕生、若化生；若有色、若無色；若有想、若無想；若非有想非無想，我皆令入無餘涅槃而滅度之。如是滅度無量無數無邊眾生，實無眾生得滅度者。何以故？須菩提！若菩薩有我相、人相、眾生相、壽者相，即非菩薩。」

怎樣估價才是正確的?

凡所有相，皆是虛妄。若見諸相非相，即見如來。

吳冠軍
Latest posts by 吳冠軍 (see all)