分類彙整: 吳冠軍業務專欄

關於要買中山區雙連中山捷運站週邊房子的買方

今天跟一個買方喝咖啡,搭著他的車子在中山區繞著到處看房子。預算1500,要買一樓。希望有店面效益。

跟專業的人看房子果然不同,中山區中山北路兩側除了婚紗店之外,還有婚紗的週邊產業,婚禮顧問,拍照工作室,皮鞋店,結婚禮服店,這些都隱藏在中山北路的巷弄內……..買方就是要這種效益的房子。

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跟高中學長的談話心得(前信義店長)

高中的學長某一天打電話給我。跟我說他目前在建設公司上班,可以去拜訪他的案場。

時間改變了什麼?

於是我就去了。去了現場發現他個性的特質根本一點都沒有變,一樣是演辯社的氣質,就是身材變胖了一點。年紀變大了,其他的感覺就跟高中一模一樣。他說我也都沒有變,時間改變的是外表,心智是一點都不會改變的。他說我一樣都沒變,看起來沒啥煩惱。

接下來他去跟客戶洽談價錢,洽談價錢我就在旁邊偷聽他如何洽談,客人談一談就說比較過幾個建案,今天來就是希望能夠成交,不過他出了一個不可能成交的價錢,現場經過一番激戰,客人回去再思考。

我感覺,雖然看那老先生年紀很大,其實心裡面跟年輕時候一點都沒有差別,只是錢財累積得比較多而已。 閱讀全文

專業房地產投資客需要達到的標準~

 

面對投資客的標準不太一樣,因為投資客要的是賺錢。除了能夠直接或間接賺到錢的事情要對他們做之外,其他們身上投資都是浪費時間。

面對投資客不需要跟他談感情,只談能不能賺錢。因為除了賺錢,其他都是屁話。

而投資跟賭博很像,賺錢的回憶總是很模糊,會深刻記得的都是輸錢的時後…….門牌多少權狀坪數多少都是記得一清二楚,幾月幾號發生了什麼大事,都要虧錢的案件才會記得。

你是投資客買方嗎?

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業務專欄:我挑選的誠意買方10個有8個會買,可是卻不是我把他成交……

我自認為看人的眼光很準,10個我挑選中的買方,有8個會買.可是有很多都是很感謝我,跟別人買去了.請問問題出在哪裡?

這個問題很大,要抽絲剝繭一個一個慢慢找出問題.

業務是一個漏斗,從搜尋客戶開始,到成交結案,一道一道的關卡,問題就發生在這個中間.

既然買方已經被你篩選好,而且命中率很高(有八成),表示你篩選客戶的能力是有的那代表你的問題出在哪裡?很明顯的,就是結案力道出了問題

你必須要加強結案力道,加強之後,業績就會上升.

但是我不喜歡逼客戶作決定.

沒錯!不逼客戶決定是一個很好的習慣,表示你有良心請繼續保持.一定會成功的!!

問題來了,不逼客戶作決定,代表結案力道不強,那業績仍然沒辦法突破怎麼辦?

問一個問題:一個你不認識的人說我愛你,要跟你結婚,你心理會怎樣想?

另外一個問題:你很喜歡的男朋友多金又溫柔,跟金城武一樣帥,說我愛你要跟你結婚,你心理會怎樣想?

為什麼你面對兩個同樣的問題卻會有這樣截然不同的差別?講同樣的話,作同樣的事,你的反應確差致麼多?

請問差別在哪裡?

我天天跟太太講一百句我愛你,他愛我更多.假如我跟路旁的不認識的女生說我愛你呢?可能沒幾下我會被警察抓走!

客戶不喜歡,你講一句就反彈,不管你東西多好

差別就在客戶的腦袋對於這東西的看法!客戶有喜歡,大力推,粗殘的推,暴力的推,69式的推,狗爬式的推,傳教式的推,窒息式的推.都ok,因為他已經喜歡,你怎麼辦,怎麼幹,都是加分.

這樣你決得你業績會進步多少? 之前有幾個誠意買方被你玩掉?

進步大概20%吧…..非常多買方被我玩死…

那你什麼時候會成交呢?

 

 

祝你發財賺大錢心情好….

五大租屋交屋作業流程與應檢查注意事項

房客要租你房子,你看得出來他們在想什麼嗎?

房客要租你房子,你看得出來他們在想什麼嗎?

我曾經幫很多的屋主出租房子,也有幫忙收回房子。遇過的好房客很多,壞房客也很多。

做一些保護措施,事前先一項一項的檢查有沒有遺漏的地方,畢竟有時候房客跟房東搞得不太愉快,交屋結清款項之後房客真的找不到人了,所以事前要先預防。

我曾經遇過一個房客,水電瓦斯管理費結清交完屋之後發現他根本還有電費欠費三四千元,屋主真的是吃虧大了,因為房東跟房客處得不好,事後要追討真的有很大的困難度。我也有聽過電費欠了兩三萬的…..那真的是笑不出來。

五個房東常常遇到的狀況 閱讀全文

我今年剛42以我年紀房仲業還收嗎?主管還肯費心教我這中年人嗎

我今年剛42 在現有工作崗位上混很差 已經到了隨時被趕走也不意外的程度。我不甘心, 我想換跑道 看能不能翻身,看吳先生的文章 感到吳先生是房仲業的專精人士,在此想請教。以我年紀 房仲業還收嗎?收進來後 主管(我猜主管年紀會比我小)還肯費心教我這中年人嗎?另外 除了房仲 以吳先生對這社會的認識 我還有什麼翻身的辦法呢?希望您能賜教。謝謝

先定義業務。

業務的性質是什麼?

  1. 搓和買方賣方
  2. 提供專業意見,以協助客戶決定判斷。

就這兩個。沒了

  1. 搓和買方賣方,591網站買方可以自己去找屋主,屋主也可以自己去找買方。不需要仲介。
  2. 提供專業意見。這點是仲介的精華。也是他一個不可以被網站取代的地方。因為社會是件太多變,目前要用電腦來取代仍有一定的困難度。

開始回答你的問題

年齡是不是問題?年資是不是問題?

當你需要有人提供專業意見,一顆石頭跑來跟你回答,讓你滿意而且相信並做出決定,他事後跟你索取仲介費。你會不會付錢給石頭?為什麼你會?因為你要的是專業意見,不是回答的媒介,管他是男生女生陸配外星人動物園的長頸鹿或是電腦網站或是路邊的小草,不管你進入行業多久。只要能回答問題就行了。

我們常常遇到客人問神明偶像與問耶穌乩童,耶穌媽祖幾歲了?對房地產懂嗎,對於business懂嗎?他們都能影響客戶做決定了?為什麼一個具有完全有專業能力的人不能影響他們?不管你幾歲。不管你的身分背景如何。具備專業能力的人都能夠勝任業務的職位。

但具備專業能力需要時間累積,一般來說,你要很努力才行,而且要比客人專業非常多。把自己回歸到國小國中高中像是海綿一樣吸收知識,不斷的筆記,不斷的與同業交流,隨時更新產業知識。社會大學沒人幫你考試,也沒人幫你評分,沒人督促你該認真了。

主管會不會幫你?

這點我持保留態度。若你要做好,就不能依靠其他人。要依靠其他人那你必死無疑。

學做沙發,當學徒修理機車,廚房助理你看看有沒有人教?事實上我之前免費教過不少人,不過那些人都走了,真的浪費我非常多的時間。這種東西不該教,因為成本太高,成效太低。最好的方法也是最快的方法就是把人丟出去磨練,以點打點,以戰養戰。

而且這些東西教了根本沒用,老師上課教你要蒐集資料作功課,內化成自己的業務材料,但是學生不專心回家不用功。到考試一樣挫屎。重點在於你要自己做功課。這個社會不需要花招很多的業務,需要有真正專業的顧問。

假如真的要幫。有四個事情要做到。

  1. 日行程報表。每個15分鐘唯一個單位。中間記錄行程,地點,對談人。你幹了啥事情。
  2. 問題登記簿。每個客戶詢問的問題,上面都有答案。
  3. 客戶回報管制表,需求登記簿。
  4. 追蹤線登記簿。

寫日報表很花時間,一次會搞我一個多小時。不過這文書真的是不得已,他可以快速讓有經驗的人瞭解你現在業務進行的方向在那邊。一般新人會掛掉,大部分是方向走偏,沒有持續進步,行程鬆散。拿著這些東西,去問有業務經驗的人,他們大概都可以給你方向的建議。我們看那些陣亡的人真正寫的日報表的根本沒有。有寫日報表非常難走偏,非常難掛掉,日報表是新人的保命符。

有沒有什麼好工作可以翻身?

你夠認真,夠專業,薪水自然會很高。就算是賣陽春麵切魯菜也會賺很多錢。

一間店的菜好吃要研究口味。仲介要專業要花時間。分析師變明星要實地走訪多方面證實。沒有努力研究,沒有自身特色,那是完全不通的。

 

祝你發財賺大錢心情好~~

瞭解高資產客戶的想法的工具:現金流遊戲

現金流遊戲

現金流遊戲

為什麼他書讀得沒我好,出社會薪水也比我低,工作也沒我認真,但是一段時間之後比我有錢。這啥鬼道理?

會提到現金流這個遊戲,是因為大學的時候有看過一本書,叫做富爸爸與窮爸爸。當初這本書很有名,到處都在討論,出了社會這麼多年檢討了一下,發現這本書我雖然有看,可是沒有讀通。怎麼樣檢查有沒有讀通呢? 閱讀全文

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