賣方合作須知

假如彥盈是賣房子的屋主,有能力一定會自己賣。因為只有我自己最懂我的房子。我自己最知道他的好。100%會成交,一定會成交到我要的價格。

但是因為某些原因,若我選擇交給仲介服務,自然就希望他能夠如同我自己一樣賣這間房子。因此,彥盈會問你一些問題,這樣彥盈就可以化身為你,如同屋主一樣做介紹。

什麼是認真賣房子?就是準備功夫做得多。房子自己會成交。

當然,外部條件很好取得,Google map查查就找的到了。我要問的是你對這間房子的熱情,愛與恨。當初為什麼會看上,你在裡面做過什麼事情印象深刻。每間房子都有故事。

高雄鹽埕區大安街,雞蛋冰之屋

我對我高雄老家的印象,小時候三四歲還沒上幼稚園下午從有人會騎著機車來賣雞蛋冰,兩個雞蛋冰五元。我很喜歡吃,若你有吃過雞蛋冰你就會知道,雞蛋冰是有個棍子插著圓圓的冰,假如吃太慢,冰融化了,雞蛋冰就會整個掉在的上。

吃雞蛋冰的時光太幸福,時間彷彿過得緩慢,甜甜冰冰的滋味太好,冰也溶的太快,趴,雞蛋冰掉在的上。當然我是哭呀,想要下次機車來時再買一個,但記得從那時候起,雞蛋冰的機車不再有印象曾經過我家那個藍色的鐵捲門。

你的故事是什麼?跟彥盈委託賣房子,先跟您約定,要跟您交換個有關於這間房子的故事。

新生北路二段,洗碗機之屋

小孩出生後時間安排需要很緊,每天工作回家就是洗奶瓶洗碗,老大出生是冬天,因為水很冷,所以我都用熱水洗。隨便洗,洗不乾淨很簡單,洗碗精有殘留很簡單,但我不是那種隨便的人。

所以我用熱水把手洗到紅紅的。洗不乾淨或是洗太久兩者挑一個吧…..我當然選擇洗很久也要洗乾淨。

洗奶瓶到老大兩個月後,購入了台洗碗機。徹底從洗碗洗不乾淨或是洗太久的地獄矛盾解放出來。

老大到八歲了,家裡的碗總是我搶先洗。到現在早上起床從洗碗機把餐碗拿出來放進包包,送小孩上學,睡前把碗盤刷洗後丟進洗碗機,按下啟動開關上床睡覺,日復一日,似乎人生就是洗碗機的開與關。

賣房子前的準備工作

回歸正題,講講要怎樣賣房子….賣房子絕對沒有運氣成分。一定要預先準備所有的問題。

基礎準備

  • 全部房間清空了嘛
  • 漏水整理好了嗎?
  • 油漆了嗎?
  • 拖鞋
  • 換電池(防漏液)
  • 落地窗、紗窗好開關?
  • 照片要明亮,環境要乾淨
  • 背景知識要非常明白,行情,附近同類型競爭產品。
  • 為什麼你會買這間房子,買了之後覺得如何,跟之前的房子比較起來有沒有優缺點
  • 就是要乾淨,看起來乾淨?
  • 冷氣修好了嗎?
  • 你願意在你的房屋上投資整理嗎?

房屋背景

  • 車位高度、寬度。車道寬度。車位上面有沒有管線?
  • 臨時停車位在哪裡?社區可以帶看時臨時停車嗎
  • 房子附近有車位可以租嗎?
  • 孩童的學區、額滿學校、托兒所費用、校長由誰擔任、校園風氣、學校經費是否充足?
  • 鄰居有精神病嗎?有檢舉達人嗎?有辦法解決嗎?
  • 管委會有狂人嗎?有辦法解決嗎?
  • 泳池何時開放?
  • 社區的會議室可以讓買方與仲介洽談案件使用嗎?
  • 會議室宴會廳使用規則?
  • 大樓有產權使用權糾紛嗎?
  • 垃圾怎樣處理?垃圾車什麼時候會來?
  • 不方便丟垃圾,集中收垃圾點在哪裡?
  • 補習班最強的是那家?
  • 數學補習班最強的是那家?
  • 哪間美容院?哪個老師最強?
  • 附近推薦的牙醫。
  • 附近推薦的家庭醫生。
  • 各價位的餐廳?素食餐廳?
  • 房屋的缺點。避免客戶有錯誤的期待。
  • 收費停車場。
  • 附近的凶宅。

市場上的競爭者

  • 同區域的競爭者有哪些大樓?行情多少,基本條件如何?
  • 市面上在售的競爭者目前狀況如何?
  • 附近200公尺案件的成交行情多少?

怎樣賣?

  • 攝影專業嗎?
  • 591po了幾篇?有置頂嗎?
  • facebook廣告po了嗎?
  • 客人簡訊發了嗎?
  • 廣告稿如何?
  • 仲介經營照片準備好了嗎?

價錢問題

  • 房地合一稅算好了嗎?房屋出售所得稅算好了嗎?
  • 土增稅算好了嗎?
  • 使用自用土地增值稅嗎?使用一生一屋優惠土地增值稅嗎?
  • 綜上所述,你的房子在客戶眼中是最值得購買的嗎?
  • 假如你是買家,你會選擇買哪間?
  • 你預計要賣多久?

賣方的分類

賣方總共有分兩種,第一種是賣到社區最高價,第二種是合理價。

第一種賣方目的一定要賣到社區最高價,就算是行情價也不賣,行情就算漲上來,也要隨著行情加價賣。通常是屬於社區的最精華戶,房屋的缺點也極少,屋主的出售時間並沒有限制,有賣也可以沒賣也行。因為房子好所以客戶出價不斷,只是總是不夠屋主的要求。這種案件有可能成交,但是屬於運氣成分。在房仲圈內屬於指標性的案件。仲介因為成交困難,但又有成交的可能,所以要搭配著賣。建議屋主是邊租邊賣,或是邊住邊賣。<買方也會有類似情形,就算行情下跌,也要隨著行情減價買>

第二種賣方就是最終目的是賣掉房子,期望能賣合理價,願意給時間測試市場。但最終是以成交為目的。希望能夠成交在時間內所允許的高價。

買方的臉譜

  • 買方預算多少。
  • 家裡幾人?在哪裡工作?看多久?

訂立價格的科學

開價影響買方詢問意願,底價影響仲介介紹意願。

開價太高就算廣告做了,客戶無視廣告,因為差太多,很明顯可以看得出屋主不想出售,或是想要在高於行情出售。但假如開價太低,客戶也會跟著出低,會多出很多無效的帶看,並且達不到屋主的要求的價格出售。

底價太高,因為仲介有成交才有收入,沒成交就沒有薪水,所以仲介帶看積極度跟意願就降低,就算會帶看也當作對照組。

市場上的主流產品,假如價格開得對,不只買方會很多詢問,仲介也會很多來拜訪。假如沒有買方來看,也沒有仲介來騷擾,那表示價錢開太高了,為了避免浪費成交的機會,請慎重考慮調整價格。

<點我看不動產買賣方如何估價>

因為現在是買方市場,所以現在的仲介經營主流通常是把買方抓得很緊,跟買方保持非常好的關係,所以買方一找到新案件,通常會丟給認識的仲介,請他去瞭解。所以仲介就會馬上來拜訪屋主要求委託。

專任只有一個缺點,就是遇到一個不會賣的業務,簽進來把你冰著。可是我絕對不是那種人,我絕對會好好的賣,幫你堅持住價錢。

這時候請將彥盈的名片交給對方仲介即可,請他盡快帶買方來看房子。我們對於同行的配合案件是張開雙手歡迎,每年成交件數佔比約為2-4成。

不同仲介者居間遊說及議價能力差異,亦可能影響其購買與否之決定=>臺灣臺南地方法院 103 年簡上字第 117 號民事判決

4%屋主服務費

一間房子委託給仲介出售,出售後買賣雙方仲介對拆。例如服務費50萬元,買賣雙方各分25萬元,公司還要扣一半,再扣除5%二代健保。實際一個仲介拿到手11.25萬元。扣除掉經營執行業務所得稅估算成本20%約為2.5萬元。仲介實際拿到手上錢約為9萬元。

假如在砍服務費,那就會直接影響業務銷售的意願。沒有仲介的推案意願,成交的機率就會非常低。

買賣的賺賠

買賣的賺賠很現實,尤其是市場風向已經轉變為買方市場,房價高低都是由買方說的算。買賣房子都要有心裡準備。

賣高價錢是有可能的,但是高價會有特別的因素。比如說要兩戶打通,或是跟爸媽同住社區,那就會出高一點,以減少時間成本。

出高價購買,是為了減少自己的成本。

但是,很討厭聽到但是,出高價的總是有一定的比例,而且處於少數。為什麼呢,因為若是出高價已成為常態,那麼那就屬於普通行情,不屬於高價。貼一個常態分佈的圖。

當然房屋條件有好有懷,條件好的價錢會比較高沒錯,但是我們所討論的,是固定條件下,出高價的買方僅佔少數。

假如高價超過了兩個標準差,那基本上可以排除在這個市場的交易範圍內。那此時就要討論到的是不是屬於我們目標設定市場了。

拿回稅費

  1. 土地增值稅>一生一次。一生一屋。重購退稅。
  2. 房地合一稅>退稅。以房地合一稅「先賣後買」為例假設賣房4000萬,需繳所得稅140萬,再次購屋金額高於4000萬,則140萬可全額退稅;若再次購屋金額為3000萬,退稅比例3/4,退稅金額為105萬(140×3/4=105)。

銷售中

我們隨時都會跟您回報賣房子的進度。請電話要接。隨時都要準備客戶見面談。

彥盈仲介工作是加速成交,方法是提供給你所有的參考工具,並且讓你依照自身條件,由你自己做決定,並且做一個不會後悔的決定。

透過彥盈出售房子的賣方,在你點頭同意出售時,那時候你對於市場的行情認知是跟彥盈同步的,雖然有時候會有行情高低,但是絕對不會有不明不白押著賣房子的感覺。

買方合作須知

專任委託解釋

仲介的自白

吳冠軍
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